Nachhaltiger und erschwinglicher Wohnraum vereinbar?

Vorschläge in einem Beitrag der „IW-Policy Paper“

„Nachhaltiger und erschwinglicher Wohnraum – zwei (un-)vereinbare Ziele?“ So überschreiben Dr. Ralf Hengler und Prof. Dr. Michael Voigtländer ihren Beitrag für das „IW-Policy Paper“ des Instituts der deutschen Wirtschaft.

Der schnelle Anstieg der Zinsen in Kombination mit den stark gestiegenen Baukosten hat nicht nur den Wohnungsbau in Deutschland ausgebremst, sondern auch die Zielkonflikte zwischen erschwinglichem Wohnen und Klimaschutz offengelegt, konstatieren die Autoren. Höhere energetische Standards steigern die Erstellungskosten von Wohnraum und tragen damit zu höheren Mieten bei, ebenso wie höhere Standards bei energetischen Sanierungen. Flächeneinsparziele stehen konträr zum Wohnungsbau, denn ausreichend Bauflächen sind für eine erhöhtes preisgünstiges Angebot eine Grundvoraussetzung. Für die Politik stellt sich damit die Herausforderung, diese Ziele trotz der vorhandenen Konflikte bestmöglich miteinander in Einklang zu bringen.

Hengler und Voigtländer entwickeln dazu die folgenden Vorschläge:

Neubaustandards: Die Neubaustandards sind in den letzten 20 Jahre immer wieder angepasst worden. Nach der Umsetzung des EH 55 Standards zum 1.1.2023 sollte nach den Planungen der Bundesregierungen zum 1.1.2025 der EH 40 Standard kommen. Dieser Schritt soll nun verschoben werden, was ausdrücklich zu begrüßen ist, da der damit erreichbare Energieeffizienzstandard im Verhältnis zu den Klimaschutzbeiträgen und den damit induzierten Zusatzkosten nicht gerechtfertigt ist. Die Wahl der Energieträger ist bei den erreichten Standards wesentlich relevanter für den Klimaschutz als der Energieeffizienzstandard.

Bestand: Der größte Hebel für den Klimaschutz liegt im Gebäudebestand. Verbote und Sanierungspflichten führen aber zu Widerständen und verursachen Zusatzkosten, da CO₂-Emissionen nicht dort vermieden werden, wo es am günstigsten ist. Zentraler Anker für mehr Anreize für Bestandssanierungen muss der CO₂-Preis sein, denn nur so können gleichsam Innovationen angeregt werden sowie besonders effizient Einsparungen vorgenommen werden. Zusätzlich stehen über den CO₂-Preis auch Einnahmen zur Finanzierung von Förderungen zur Verfügung.

Förderung: Klimaschutz ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, weshalb Förderungen geboten und nötig sind. Die Rahmenbedingungen hierfür müssen dringend verstetigt werden, um Eigentümern Planungssicherheit zu geben. Daher empfiehlt sich eine deutliche stärkere Förderung über die Einkommenssteuer, da diese nicht den jährlichen Haushaltsplanungen unterliegt und Verlässlichkeit herstellen kann. Aktuell ist die Einkommenssteuer klimapolitisch nicht richtig ausgestaltet und wirkt hemmend auf umfassenden Modernisierungsmaßnahmen der Gebäude.

Bauland: Die ausreichende Ausweisung von Bauland ist bei einem stetigen Bevölkerungswachstum ein Schlüssel für mehr und günstigeren Wohnungsbau. Dies lässt sich auch mit den Flächeneinsparzielen der Bundesregierung vereinbaren, wenn neben einer verstärkten Innenentwicklung in den Standorten weiterhin Baulandausweisungen ermöglicht werden, wo es hohe Bedarfe gibt. Dies spricht für eine überregionale Steuerung der Baulandausweisung mit einem Flächenzertifikatehandel.

Finanzmarktregulierung: Die BaFin hat die Eigenkapitalanforderungen für Immobilienkredite deutlich gesteigert. Die Ankündigung dieser Maßnahmen erfolgte Anfang 2022, also noch vor dem Marktzinsanstieg. Angesichts der nun deutlich veränderten Rahmenbedingungen ist es geboten, die Eigenkapitalanforderungen wieder zu normalisieren, um den Markt nicht weiter zu belasten.

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