Immowelt-Studie zur Leistbarkeit von familientauglichem Wohneigentum: über 5.000 Euro Nettoeinkommen in jeder zweiten Großstadt nötig
Eine aktuelle immowelt-Analyse der Angebotspreise für familientaugliche 90-Quadratmeter-Wohnungen in 80 Großstädten zeigt, dass für Familien mit einem durchschnittlichen Einkommen der Traum von den eigenen vier Wänden in der Großstadt derzeit vielerorts unbezahlbar ist. Denn der starke Anstieg der Bauzinsen zu Jahresbeginn hat die Situation für Immobilienkäufer verschlechtert.
Um sich die monatlichen Raten für eine familientaugliche 90-Quadratmeterwohnung leisten zu können, ist in jeder zweiten deutschen Großstadt ein Nettohaushaltseinkommen von über 5.000 Euro nötig, damit es bei einer gesunden Wohnkostenbelastung bleibt. Es gibt aber auch noch Großstädte, in denen ein mittleres Haushaltseinkommen für die Finanzierung von Wohneigentum reicht. In der Naalyse wurde die monatliche Belastung für eine dreiköpfige Familie mit 1,5 Durchschnittseinkommen beim Kauf einer Eigentumswohnung mit 90 Quadratmetern untersucht. Zudem wurde errechnet, welches Haushaltsnettoeinkommen in der Theorie für eine gesunde Wohnkostenquote nötig wäre. Ein Anteil am verfügbaren Einkommen von weniger als 30 Prozent gilt gemeinhin als leistbar, bei einem höheren Prozentwert droht eine Überbelastung, zumal noch Nebenkosten für Strom, Wasser und Heizung hinzukommen. Für die Errechnung der Annuität wurde eine 90-Prozent-Finanzierung mit zweiprozentiger Tilgung und einem marktüblichen Zinssatz von 4,2 Prozent zu Grunde gelegt.
In München, der teuersten Stadt Deutschlands, wird eine beispielhafte Wohnung mit 90 Quadratmetern für 823.590 Euro angeboten. Mit einem derzeit üblichen Zinssatz belaufen sich die monatlichen Raten somit auf 4.255 Euro. Eine durchschnittliche Familie mit einem Kind und einem Voll- und einem Teilzeitverdiener müsste 88 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Kredittilgung aufbringen. Um keine Überbelastung zu riskieren, wäre in der bayerischen Landeshauptstadt also ein Haushaltsnettoeinkommen von 14.184 Euro nötig.
Auch in Hamburg würden die monatlichen Raten das Budget eines Haushalts mit 1,5 mittleren Einkommen sprengen: 71 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens gingen für die Abzahlung einer verlgiehcbaren Immobilie zum Preis von 588.510 Euro drauf. 10.135 Euro monatlich wären in Hamburg für eine gesunde Wohnkostenquote mindestens nötig.
Die Problematik ist aber nicht auf die Metropolen beschränkt: In 58 von 80 untersuchten Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt die monatliche Belastung für eine Familie mit 1,5 mittleren Einkommen bei mehr als 30 Prozent. In Potsdam würde eine Immobilie mit den gesuchten Eigenschaften 476.730 Euro kosten. Das entspricht bei einer Annuität von 2.463 Euro einer Wohnkostenbelastung von 64 Prozent – immer noch viel zu hoch für die meisten Familien. Um sich das leisten zu können bzw. für eine Wohnkostenbelastung von 30 Prozent wäre ein monatliches Haushaltseinkommen in Höhe von 8.210 Euro nötig.
In 43 Großstädten benötigen Immobilienkäufer ein monatliches Nettoeinkommen von 5.000 Euro oder mehr, um keine Wohnkostenüberlastung zu riskieren. Familien, die sich in der Großstadt eine geräumige Wohnung kaufen möchten, müssen also entweder eine große Summe Eigenkapital, beispielsweise durch ein Erbe, aufbringen, oder ihre Ansprüche an Größe, Lage und Ausstattung der Immobilie senken. Alternativ müssen sie bei der Suche ins Umland ausweichen, wo das Preisniveau von Immobilien oftmals geringer ist als im Stadtgebiet.
Es gibt aber noch Großstädte, in denen Durchschnittsverdiener den Traum vom Wohneigentum trotz der hohen Bauzinsen derzeit nicht begraben müssen – in 18 untersuchten Städten ist die familientaugliche Eigentumswohnung noch für Normalverdiener finanzierbar. Im Ruhrgebiet oder im säcsischen Chemnitz beispielsweise können sich Familien noch Wohneigentum in urbaner Lage leisten.
Eine Tabelle mit den Daten für alle 80 untersuchten Großstädte finden Sie hier.
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben den Kaufpreis einer exemplarischen Bestandswohnung (90 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
Für die Analyse zur Leistbarkeit wurde berechnet, wie hoch die monatliche Tilgungsrate bei einer 90-Prozent-Finanzierung (2 Prozent Tilgung) ist, damit die Annuität maximal 30 Prozent des Haushalteinkommens entspricht, bei 1,5 Einkommen. Als Zinssatz wurde ein marktüblicher Zinssatz von 4,2 Prozent angenommen.
Die Daten für die Bruttogehälter stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Diese wurden in entsprechende Nettogehälter mit einem Vollverdiener (Steuerklasse 3) und Teilverdiener (Steuerklasse 5) umgerechnet. Lohnnebenkosten sowie Kindergeld für ein Kind wurden berücksichtigt, um das mittlere Haushaltsnettoeinkommen in jeder Stadt zu errechnen.
