Die 1903-Vorstände Anja Ronneburg und Randy Wilhelm klären die wichtigsten Fragen.
In Genossenschaften spielen Nutzungsentgelte eine entscheidende Rolle in der Kostenkalkulation. Sie ermöglichen es der Genossenschaft, ihren Wohnungsbestand langfristig zu erhalten und ein qualitativ hochwertiges Wohnumfeld für ihre Mitglieder zu gewährleisten. Aufgrund der allgemein steigenden Kosten für Materialien und Arbeitskräfte ist auch die 1903 gezwungen, diese Entgelte zu erhöhen. Im Folgenden möchten wir die häufigsten Fragen zu dem Thema beantworten und mit Missverständnissen aufräumen.
Nutzungsentgelt, Miete, Betriebskosten und Nebenkosten. Was ist was?
Wichtig zu wissen ist, dass das Nutzungsentgelt (der Wohnung) einer (Grundmiete oder) Nettokaltmiete gemäß BGB entspricht. In Genossenschaften spielen Nutzungsentgelte eine entscheidende Rolle in der Kostenkalkulation. Sie ermöglichen es der Genossenschaft, ihren Wohnungsbestand langfristig zu erhalten und ein qualitativ hochwertiges Wohnumfeld für ihre Mitglieder zu gewährleisten.
Nebenkosten sind die Vorauszahlungen für den geschätzten Verbrauch des Nutzers (Mieters), das heißt für die kalten und warmen Betriebskosten. Die Nebenkosten werden einmal jährlich für das vorangegangene Kalenderjahr abgerechnet, bei Ein- oder Auszug auch anteilig. Mit den kalten Betriebskosten sind Kosten wie Straßenreinigung, Grünlandpflege oder Grundsteuer und Kaltwasser gemeint. Dagegen beziehen sich die warmen Betriebskosten auf alles, was zur Erwärmung der Wohnung führt, oder auch den Verbrauch des Warmwassers und dessen Nebenkosten wie die Zählermiete.
Die Nebenkosten sind zwingend losgelöst von dem Nutzungsentgelt bzw. der Nettokaltmiete zu betrachten. Eine Anpassung der Nebenkosten spiegelt nicht die Anpassung des Nutzungsentgelts wider. Man spricht beim Bruttonutzungsentgelt (Bruttowarmmiete) von der gesamten Gebühr, die einschließlich der Nebenkosten zu entrichten ist. Dieses Bruttonutzungsentgelt kann sich jährlich verändern, sofern es zu einer Anpassung aufgrund der Nebenkostenabrechnung kam oder wie aktuell aufgrund der Heiz- oder Gaskrise.
Hat sich das Nutzungsentgelt nicht schon mehrfach in den letzten Jahren erhöht?
Der Vorstand empfahl seinerzeit aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen, die Vorauszahlungen anzupassen. Zudem hatte der Vorstand im Jahr 2018 gemeinsam mit dem Aufsichtsrat und den Vertretern beschlossen, das Nettonutzungsentgelt (Kaltmiete) bis zum 31. Dezember 2022 nicht zu erhöhen und sogar bei Neuvermietung von Wohnraum die Obergrenze auf den Mittelwert des Mietspiegels aus 2018 zu begrenzen/festzusetzen. Dieser Beschluss erfolgte einvernehmlich unter Beachtung der Finanzierbarkeit.
Die Behauptung, dass sich das Nutzungsentgelt in den letzten drei Jahren mehrfach erhöht hat, ist somit nicht korrekt. Es hat lediglich eine Anpassung der Vorauszahlungen stattgefunden.
Warum kommt gerade jetzt eine Erhöhung des Entgelts? Und wie viel wird erhöht?
Leider trifft die Inflation nicht nur den Geldbeutel unserer Nutzer und Mitglieder, sondern jeden Bürger und jede Institution unseres Landes. So auch unsere Genossenschaft. Materialien werden teurer, Arbeitsstunden von Handwerkern und Drittanbietern werden teurer, abgesehen davon, dass es zu einem massiven Personalmangel in jeglicher Branche gekommen ist. Transportkosten verteuern sich.
Um unseren überwiegend denkmalgeschützten Bestand auch weiterhin fach- und sachgerecht instand zu halten, braucht es mehr Kapitalleistung. Da die einzige Einnahmequelle dieser Genossenschaft die Vermietung des Wohnungsbestandes ist, bleibt nur die logische Konsequenz der Erhöhung der Nettokaltmiete/des Nutzungsentgelts. Dabei haben es sich die Gremien Vorstand und Aufsichtsrat nicht leicht gemacht. Es wurden Berechnungen vorgenommen, wie hoch die Erhöhung sein soll, und auch eine Erhöhung des Kapitals, also der Geschäftsanteile, wurde in Erwägung gezogen und gegenübergestellt.
Zur Disposition standen Erhöhungssummen von 3 %, 5 %, 7 % und 15 %. Erhöhungen von 3 % oder 5 % bringen laut Berechnungen nur bedingt einen Mehrwert. Stellt man die anstehenden Kosten aus Instandhaltung und GEG (also dem Gebäudeenergiegesetz) den neuen Mieten gegenüber, so reichen die zusätzlichen Einnahmen nicht aus, um den bevorstehenden Herausforderungen gerecht zu werden.
Um unsere Nutzer jedoch nicht zu überfordern, haben sich die Gremien für eine 7 %ige Erhöhung der Nutzungsentgelte (also der Nettokaltmiete) entschieden. Durch eine sachgerechte und nachhaltige Planung der Mittel und Projekte soll mittel- bis langfristig eine weitere Belastung der Nutzer ausgeschlossen werden. Das gelingt natürlich nur, wenn weitere massive Preissteigerungen ausbleiben und sich die Märkte (Arbeitsmarkt, Gasmarkt, aber auch Inflation etc.) wieder beruhigen. Aktuell arbeitet der Vorstand an einem Konzept für stabile Nutzungsentgelte, um sich von den äußeren Einflüssen zu lösen. Dieser Prozess wird jedoch viel Zeit und Ausarbeitung in Anspruch nehmen.
Wurde meine Wohnung in der falschen Gruppierung des Mietspiegels einsortiert?
Bei der Verarbeitung des Erhöhungsprozesses ist uns aufgefallen, dass es vermehrt zu Missverständnissen über die Eingruppierung der jeweiligen Wohnung in das entsprechende Mietspiegelfeld kam. Das liegt vor allem daran, dass sich der Mietspiegel maßgeblich gegenüber den Vorjahren verändert hat. So wurden aus ursprünglich fünf Kategorien für das Baujahr „bis 1948“ nun drei Kategorien. Dabei ist z. B. die Kategorie „teilausgestattet“ komplett entfallen. Es wird lediglich noch zwischen „unsaniert/teilsaniert“ und „voll ausgestattet – voll saniert vor EnEV 2002“ und „voll ausgestattet – voll saniert mit mind. EnEV 2002“ unterschieden.
Aktuell arbeitet der Vorstand an einem Konzept für stabile Nutzungsentgelte, um sich von den äußeren Einflüssen zu lösen. Das liegt vor allem daran, dass sich der Mietspiegel maßgeblich gegenüber den Vorjahren verändert hat.
Dass Sie, liebe Nutzer und Mitglieder, auch in Zukunft in schönen Wohnungen und sicherem Wohnumfeld leben und auch noch Ihre Kindeskinder davon profitieren, ist uns als Vorstand und Aufsichtsrat sehr wichtig. Doch das gemeinschaftliche Zusammenleben kostet nicht nur die Eigeninitiative eines jeden, sondern auch Geld zur Bestandserhaltung. Deshalb ist die Erhöhung der Nutzungsentgelte für unsere Genossenschaft wichtig und richtig und grundsteinlegend für eine sichere Zukunft!
Quelle: 1903 Mitgliedermagazin 1-2024
