Warum sie das tut, wie die Rechte der Mitglieder gewahrt bleiben
Die Wohnungsgenossenschaft „Karl Marx“ Potsdam eG verkauft 397 Eigentumswohnungen. Sie wollen wissen, warum sie das tut und wie der Verkauf vor sich gehen soll? Wie die Rechte der Mitglieder dabei gewahrt werden und woher die Eigentumswohnungen eigentlich kommen? Hier folgen die Fragen und Antworten zum Thema:
Warum will die Genossenschaft die 397 Eigentumswohnungen verkaufen?
Durch den Verkauf der Eigentumswohnungen erspart sich die Genossenschaft Investitionen in ihre Eigentumswohnungen. Die Wohnungen sind über die halbe Stadt verteilt, in einer Vielzahl von Gebäuden und Wohnanlagen. Wegen der Einbindung in verschiedene Wohnungseigentümergemeinschaften können wir nicht selbst entscheiden, wann, wofür und wie viel zu investieren ist. Die in den kommenden Jahren notwendigen Investitionen im Zusammenhang mit der Energie- und Wärmewende können wir daher nur eingeschränkt steuern. Der damit verbundene Aufwand ist für uns wirtschaftlich nicht zu schaffen. Und wir haben andererseits die 94 Prozent unseres Bestandes, die unsere konzentrierte Zuwendung brauchen.
Die Genossenschaft verkauft nicht, weil sie Geld braucht?
Wir verkaufen, um Liquidität zu schonen. Auf Deutsch: Wir verkaufen, um Geld und Aufwand zu sparen. Natürlich nimmt die Genossenschaft auch Geld ein, das ist so bei einem Verkauf. Die Verkaufserlöse werden selbstverständlich dem verbleibenden genossenschaftlichen Gesamtbestand zugutekommen.
Was meint „konzentrierte Zuwendung“ für den Gesamtbestand?
Die Genossenschaft muss sich auf die Entwicklung des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes konzentrieren. Die Anforderungen an die Bestandsentwicklung sind deutlich anspruchsvoller geworden. Aktuell wird die Genossenschaft von der Energie- und Wärmewende stark gefordert. Gleichzeitig ist die Erneuerung der Versorgungsstränge in allen Gebäuden über einen Zeitraum von zwei Jahrzehnten notwendig geworden. Hinzu kommen die punktuelle Anpassung des Bestandes auf die Bedürfnisse der immer älter werdenden Nutzerschaft, gleichzeitig auch die Herrichtung familienfreundlicher Wohnungen für Mehrpersonenhaushalte.
Wann geht es mit den Verkäufen los? Wann werden die Wohnungen verkauft sein?
Die Genossenschaft beginnt mit den leerstehenden Wohnungen. Die ersten freien bzw. freiwerdenden Eigentumswohnungen sollen im zweiten Halbjahr 2025 angeboten werden. Wir rechnen damit, dass der Verkauf aller Eigentumswohnungen mindestens zehn Jahre brauchen wird.
Wieso wird der Verkauf zehn Jahre in Anspruch nehmen?
Die Genossenschaft hat sich zu einem Verfahren verpflichtet, das eine gründliche Beachtung der Belange der Nutzer, der Interessenten und anderen Mitglieder beinhaltet. Außerdem will die Genossenschaft keinen Druck ausüben. Sie ist sich bewusst, dass die Angelegenheit insbesondere für ältere Bewohner eine herausfordernde Situation sein kann. Hier will sie sehr behutsam vorgehen.
Um mal den Aufwand zu schildern: Die Genossenschaft will jedem Bewohner einer solchen Wohnung, der nicht selbst kaufen will oder dessen nächsten Verwandte die Wohnung nicht kaufen wollen, drei gleichwertige Wohnungen im Bestand der Genossenschaft als Alternative anbieten. Bei der geringen Fluktuation, die in Potsdam zu beobachten ist, wird es ein Menge Zeit brauchen, bevor die Genossenschaft ihre Angebote unterbreiten kann.
Zu welchem Preis werden die Wohnungen veräußert?
Die Wohnungen werden zu ortsüblichen Marktpreisen verkauft, die extern ermittelt werden.
An wen will die Genossenschaft verkaufen?
An die Mitglieder der Genossenschaft, vorrangig an die derzeitigen Wohnungsnutzer.
Wenn die Mitglieder nicht kaufen wollen, was passiert dann?
Die Genossenschaft bietet jede Wohnung einzeln an. Sollte sich für eine Wohnung kein Interessent in der Mitgliedschaft finden, wird sie an andere Privatpersonen veräußert.
Verkauft wird nur an Privatpersonen?
Ein Verkauf an Unternehmen oder andere Organisationen ist ausgeschlossen.
Ist ein Verkauf im Block denkbar – also alle Wohnungen an einen Investor? Oder alle an einer Adresse an einen Käufer?
Das ist komplett ausgeschlossen. Erstens werden nur einzelne Wohnungen verkauft, zweitens wird nur an Privatpersonen verkauft.
Wie hoch wird der Anteil der Genossenschaftler unter den Käufern sein?
Die Reaktionen in der ersten Woche nach Veröffentlichung legen nahe, dass das Interesse in der Mitgliedschaft sehr hoch ist, auch unter den Bewohnern.
Der Verkauf beginnt mit den leerstehenden Wohnungen. Die sind irgendwann einmal verkauft. Was dann?
Leerstand entsteht immer wieder neu, Jahr für Jahr kommt es zu rund 20 Auszügen aus diesen Eigentumswohnungen. Die werden wir laufend herrichten und anbieten. Das heißt, das Angebot an leerstehenden Wohnungen erneuert sich immer wieder.
Irgendwann werden bewohnte Wohnungen angeboten. Wie läuft das?
Bewohnte Eigentumswohnungen werden zuerst den Bewohnern angeboten. Verzichten diese, dann können deren Verwandte 1. Grades die Wohnung erwerben. Das sind beispielsweise die Eltern oder die Kinder des Bewohners. Wird auch dies nicht gewünscht, wird die Wohnung an-deren Mitgliedern angeboten. Erst danach können auch Nichtmitglieder zum Zuge kommen, aber immer nur natürliche Personen.
Wenn die Bewohner oder deren Verwandte nicht kaufen wollen: Müssen die Bewohner dann ausziehen?
Das ist nicht zwingend. Der jetzige Bewohner kann sich entscheiden, in der Wohnung zu bleiben. In diesem Falle wird die Genossenschaft Vorkehrungen zum Schutz der Bewohner treffen. In den Kaufvertrag wird sie Klauseln einfügen lassen, die eine Kündigung, u. a. wegen Eigenbedarfs, für fünf Jahre ausschließen. Auch einen Verzicht für Mieterhöhungen für fünf Jahre wird die Genossenschaft mit dem Käufer vertraglich vereinbaren.
Wenn ein Bewohner nicht bleiben will, wenn die von ihm genutzte Wohnung verkauft wird, wie läuft das dann ab?
Sollte sich ein Bewohner entscheiden, lieber umzuziehen, wird er in seinen Rechten ebenfalls geschützt. Die Genossenschaft wird ihm in diesem Fall eine gleichwertige Wohnung in ihrem reichhaltigen Bestand vermitteln. Hierzu werden den betreffenden Bewohnern drei gleichwertige Wohnungen angeboten. Aus den drei kann er dann auswählen.
Wie steht es mit dem Nutzungsentgelt? Bleibt das in seiner Höhe gleich?
Sollte das Grundnutzungsentgelt (Kaltmiete) pro Quadratmeter der ehemaligen Wohnung geringer sein als das in der neuen Wohnung, wird dieses in alter Quadratmeterhöhe nach Maßgabe der ehemaligen Wohnungsfläche über einen Zeitraum von fünf Jahren in der neuen Wohnung fortgeschrieben. Auf Deutsch: Der Nutzer hatte 60 Quadratmeter zu 5 Euro, zieht nun in eine Wohnung mit 80 Quadratmetern, die eigentlich 6,50 Euro kostet. Er zahlt erst einmal für 60 Quadratmeter die 5 Euro, für 20 die 6,50 Euro.
Ein Umzug ist teuer. Früher sagte man: Einmal umgezogen ist wie einmal abgebrannt.
Die Genossenschaft übernimmt auch die umzugsbedingten Kosten in angemessener Höhe.
Wie hoch wird die Zahl derer sein, die bereit sind umzuziehen?
Das weiß keiner. Aber die Reaktionen in der ersten Woche nach Veröffentlichung legen nahe, dass es unter den Bewohnern durchaus Interesse an einem Umzug gibt. Die einen wollen sich vergrößern, die anderen verkleinern, die nächsten wollen in ein Haus mit Aufzug, die über-nächsten näher zu Verwandten ziehen.
Wieso hat die Genossenschaft Eigentumswohnungen?
Vor der Wende hat der Staat die Wohnungen finanziert. Die Genossenschaft übernahm sie und zahlte sie bei der Staatsbank der DDR nach und nach ab. An die Stelle der DDR trat 1990 als Rechtsnachfolger die BRD, dort landeten die Schulden der Wohnungsgenossenschaft „Karl Marx“ als sogenannte Altschulden. Im Jahre 1993 erließ der Bund das Altschuldenhilfegesetz, um die Situation der ostdeutschen Wohnungswirtschaft zu entspannen. Das Gesetz besagte, einfach zusammengefasst: Ihr verkauft 15 Prozent eurer Wohnungen, wir erlassen euch dafür teilweise nach den gesetzlichen Vorgaben eure Schulden. Die Genossenschaft hat dann insgesamt 1.126 Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt, um diese entsprechend den gesetzlichen Vorgaben zu veräußern.
Die 397 Wohnungen, die heute zur Disposition stehen, sind der Rest der ursprünglich zu verkaufenden 1.126 Eigentumswohnungen?
Exakt. 1999 änderte sich die Gesetzeslage und der Verkauf der hierfür begründeten Eigentumswohnungen musste nicht im ursprünglich geplanten Umfang erfolgen. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits 729 Wohnungen verkauft, übrigens auch vorwiegend an die Mitglieder. Es blieben 397 Wohnungen, die schon für den Verkauf vorbereitet und in Eigentumswohnungen gewandelt waren. Die konnte die Genossenschaft behalten.
Auf welcher Beschlussgrundlage erfolgt der Verkauf?
Einen entsprechenden Beschluss hat auf Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat die Vertreterversammlung am 25. Juni 2025 gefasst. Hier ist das Thema sehr gründlich, sehr verantwortungsvoll und auch kontrovers diskutiert worden. Letztendlich sind die gewählten Vertreter mehrheitlich dem Vorschlag von Aufsichtsrat und Vorstand gefolgt. Die Vertreterversammlung ist das höchste demokratische Beschlussorgan der Genossenschaft, quasi das Parlament.
In Ergänzung zu diesem Beschluss haben Vorstand und Aufsichtsrat detaillierte Regeln beschlossen, wie die Wohnungen zu veräußern sind. Diese Regularien sichern die Interessen der Bewohner der Wohnungen und darüber hinaus die der übrigen Mitglieder der Genossenschaft. Überdies dienen sie der Transparenz der Verkaufsvorgänge.
Wie wurde die Öffentlichkeit informiert?
Der Verkauf ist erst einmal eine Angelegenheit der Genossenschaft selbst. Deshalb war ihr daran gelegen, zuerst die Mitglieder in Kenntnis zu setzen. Daher hat der Vorstand seit dem 17. Juli mit individuellen Briefen alle betroffenen Bewohner, die anderen Eigentümer und alle Mitglieder der Genossenschaft informiert. Sowohl über die Beschlusslage als auch über die Regularien des Verkaufs. Erst am 19. Juli hat der Vorstand die Medien informiert, weil er annehmen konnte, dass zu diesem Zeitpunkt alle ihre Briefe bereits erhalten haben. Die Pressemitteilung wurde zudem auch auf der Homepage der „Karl Marx“ veröffentlicht. Hier finden sich auch weitere Informationen.
Wird es weitere Informationsangebote geben?
Ab September haben Betroffene die Möglichkeit, sich im direkten Gespräch mit den zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaften im Detail zu informieren und beraten zu lassen. Im Laufe des Prozesses werden wir unsere Mitglieder immer wieder und regelmäßig über den Stand der Dinge informieren, sicher auch die Öffentlichkeit.
