Eigentumswohnungen (ETW) gehören im klassischen Verständnis nicht zum Kerngeschäft einer Wohnungsgenossenschaft.
Auch bei der WG „Karl Marx“ sind sie für den regulären Geschäftsbetrieb grundsätzlich nicht erforderlich. Während eine Eigentumswohnung als einzeln veräußerbare Einheit mit Sonderrechtsfähigkeit konzipiert ist, unabhängig davon, ob sie selbst genutzt oder vermietet wird, steht bei einer Genossenschaft die Gemeinschaft ihrer Mitglieder im Mittelpunkt. Der Förderzweck besteht darin, möglichst allen Mitgliedern dauerhaft Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Häufig wird angenommen, dass die Mitglieder Eigentümerinnen und Eigentümer der Genossenschaftswohnungen seien. Juristisch trifft dies jedoch nicht zu: Eigentümerin des gesamten Wohnungsbestandes ist die Genossenschaft selbst, die auch als solche im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt ebenso für die 397 Eigentumswohnungen, deren Verkauf die WG „Karl Marx“ in der Vertreterversammlung am 25. Juni 2025 beschlossen hat. Den Mitgliedern gehört nicht die einzelne Wohnung, sondern die Genossenschaft als Ganzes. Mit dem Beitritt erwerben sie ein Dauerwohnrecht im Wohnungsbestand.
Die Entstehung der Eigentumswohnungen bei der WG „Karl Marx“ reicht in die 1990er-Jahre zurück. Damals wurden diese Wohnungen nicht zur Versorgung der Mitglieder begründet, sondern mit dem Ziel, einzelne Wohnungen an Privatpersonen zu veräußern. Hintergrund war das Altschuldenhilfegesetz (AltSchG), das ursprünglich die Veräußerung von 15 Prozent des Wohnungsbestandes, insgesamt 1.126 Wohnungen, vorsah. Nachdem der Gesetzgeber den Umfang später reduzierte, verblieben 397 Eigentumswohnungen im Bestand der Genossenschaft, die nicht mehr verkauft werden mussten.
Diese 397 Eigentumswohnungen sind heute in unterschiedliche Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) eingebunden. In diesen Gemeinschaften ist die WG „Karl Marx“ jeweils nur eine Eigentümerin unter vielen. Zentrale Entscheidungen, etwa zu Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, können daher nur gemeinsam und mit den erforderlichen Mehrheiten getroffen werden. Die Genossenschaft kann ihre Stimmanteile nicht uneingeschränkt strategisch einsetzen und ist bei wichtigen Weichenstellungen – beispielsweise bei umfangreichen Sanierungsvorhaben – auf die Mitwirkung der übrigen Eigentümer angewiesen.
Anders stellt sich die Situation im genossenschaftlichen Eigenbestand außerhalb von WEG-Strukturen dar. Dort liegt die Verantwortung für die Bewirtschaftung beim Vorstand der WG „Karl Marx“, der nur bei besonders gewichtigen Themen weitere Organe einbeziehen muss. Die Genossenschaft kann hier weitgehend autark handeln. Bei Eigentumswohnungen innerhalb von WEG hingegen bleibt sie dauerhaft von den Entscheidungen der Gemeinschaft abhängig, unter anderem auch bei den Betriebskosten, für deren Wirtschaftlichkeit die WEG verantwortlich ist und auf die die Genossenschaft nur begrenzten Einfluss nehmen kann.
Quelle: KM Magazin
