BBSR beleuchtet Baufertigstellungen und Bauüberhänge im Jahr 2024
Nach mehreren Jahren mit einer stabilen Bautätigkeit ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2024 in Deutschland deutlich rückläufig. Das geht aus einem Fachbeitrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung hervor.
Die rund 252.000 fertiggestellten Wohnungen stellen einen Rückgang von 14,4 % im Vergleich zum Vorjahr dar. Während die Zahl der fertiggestellten Eigenheime wie in den Jahren zuvor weiterhin abnimmt, ist erstmals auch ein merklicher Rückgang bei Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern zu beobachten. Regional lassen sich dabei deutliche Unterschiede feststellen, wie die nachfolgende Analyse unterstreicht. So existieren weiterhin Wachstumsregionen mit einer hohen Bautätigkeit neben Regionen, in denen die Baufertigstellungszahlen in den letzten Jahren stark zurückgegangen sind.
Der Bauüberhang hat sich zum zweiten Mal in Folge verringert, was zu einer Abfederung des Gesamtergebnisses beiträgt. Dabei lassen sich mit einer zunehmenden Baudauer und einer geringfügigen Abnahme der Realisierungsrate Tendenzen erkennen, die einen weiteren Rückgang künftigen Baufertigstellungszahlen erwarten lassen.
Rückgänge in allen siedlungsstrukturellen Kreistypen
Im vergangenen Jahr 2024 wurden bundesweit rund 252.000 in Wohn- und Nichtwohngebäuden fertiggestellt, was einwohnerbezogen 30,1 fertiggestellten Wohnungen je 10.000 Einwohner entspricht. Nach mehreren Jahren der Stagnation bei ca. 35 fertiggestellten Wohnungen ist die Zahl dabei deutlich zurückgegangen, was vor dem Hintergrund der sinkenden Baugenehmigungszahlen zu erwarten war. Der Rückgang an neu gebauten Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden liegt damit bei 14,4 %, was in absoluten Zahlen einer Abnahme von 42.000 Wohnungen im Vergleich zu 2023 entspricht.
Dabei verdeutlicht die regionalisierte Analyse nach siedlungsstrukturellen Kreistypen, dass die Rückgänge flächendeckend sowohl in Städten als auch auf dem Land stattfinden. Bei den relativen Rückgängen sowie bei den einwohnerbezogenen Werten ergibt sich bei den siedlungsstrukturellen Kreistypen jedoch kein eindeutiges Bild: Besonders stark sind die Rückgange mit 19 bzw. 18 % Abnahme im Vergleich zum Vorjahr in städtischen Kreisen sowie in ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen.
Demgegenüber stehen kleine sowie große kreisfreie Großstädte mit einer Abnahme um jeweils 7 % im Vergleich zu 2023. Hier hatte sich in den letzten Jahren bereits eine stärkere Abnahme der Bautätigkeit offenbart. Insgesamt wurden mit 35,5 fertiggestellten Wohnungen je 10.000 Einwohner weiterhin die meisten Wohnungen in großen kreisfreien Städten fertiggestellt. Es folgen die beiden Kreistypen der ländlichen Kreise mit Fertigstellungen von ca. 32 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden je 10.000 Einwohner.
Ausgeprägte Unterschiede zwischen Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern
Im Jahr 2024 wurden in Deutschland insgesamt 72.000 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 144.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertiggestellt. Besonders deutlich ist dabei die Zahl der Eigenheime um fast ein Viertel gegenüber dem Vorjahr gesunken. Nach mehr als zehn Jahren Stagnation bei den Fertigstellungen der Ein- und Zweifamilienhäuser stellt dies eine deutliche Abnahme dar, die sich so im Geschosswohnungsbau nicht beobachten lässt. Auch hier ist zwar ein Rückgang von 12 % im Vergleich zu 2023 zu verzeichnen, allerdings ist die Bautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment in den letzten zehn Jahren signifikant angestiegen. Damit lässt sich weiterhin festhalten, dass der Geschosswohnungsbau immer stärker zum entscheidenden Faktor der Neubautätigkeit wird. Mittlerweile macht er zwei Drittel aller fertiggestellten Wohnungen in neuen Wohngebäuden in Deutschland aus (67 %).
Im Ein- und Zweifamilienhausbau ist im Jahr 2024 in allen siedlungsstrukturellen Kreistypen eine einwohnerbezogene Abnahme der Fertigstellungszahlen zu beobachten. Ausgehend von einem hohen Niveau verzeichnen dünn besiedelte ländliche Kreise und ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen dabei die höchsten Rückgänge (25 bzw. 24 % im Vergleich zu 2023). Hier wurden im Jahr 2024 jeweils 13,8 bzw. 13,5 Eigenheime je 10.000 Einwohner neu gebaut. In kreisfreien Großstädten fallen die Rückgänge mit insgesamt 17 % niedriger aus.
Jedoch ist die einwohnerbezogene Bautätigkeit je 10.000 Einwohner im Einfamilienhaussegment mit 3,2 neu gebauten Einheiten in kleinen kreisfreien Großstädten und 2,7 neu gebauten Wohnungen in großen kreisfreien Städten ohnehin auf einem niedrigen Niveau. In diesen beiden siedlungsstrukturellen Kreistypen ist in den letzten zwanzig Jahren eine fast sukzessive Abnahme zu erkennen, während in städtischen und ländlichen Kreisen zunächst ab 2009 eine Zunahme zu beobachten war und die Bautätigkeit erst in den letzten ca. drei Jahren abgenommen hat. Potsdam wird mit einem Wert von 3,9 ausgewiesen (72 Wohnungen insgesamt).
Insgesamt wurden in Deutschland 8,6 Ein- und Zweifamilienhäuser je 10.000 Einwohner neu gebaut, was den niedrigsten Wert der vergangenen zwanzig Jahre darstellt. Dies verdeutlicht exemplarisch die gegenwärtige Tiefphase der Bautätigkeit, insbesondere im Eigenheimsegment, die einerseits durch die geringe Bautätigkeit insgesamt vor dem Hintergrund der steigenden Baukosten und Zinsen und andererseits durch politische Leitbilder wie einem verdichteten Bauen sowie durch veränderte Wohnbedürfnisse und einer hohen Attraktivität der Städte bedingt ist.
Der Geschosswohnungsbau dominiert im zurückliegenden Jahr dagegen in den dicht besiedelten Kreistypen. Mit 29,3 neu gebauten Wohnungen je 10.000 Einwohner wird in großen kreisfreien Großstädten am meisten gebaut (Potsdam: 49,8, absolut 920 Wohnungen). Es folgen kleine kreisfreie Großstädte mit je 20 fertiggestellten Einheiten je 10.000 Einwohner, während in städtischen Kreisen sowie in beiden Kreistypen des ländlichen Raumes lediglich Werte von 14,4 bzw. rund 13 Mehrfamilienhauswohnungen je 10.000 Einwohner erzielt werden. Dabei ist die Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau in allen siedlungsstrukturellen Kreistypen gesunken. Prozentual gesehen ist der Rückgang in den städtischen Kreisen mit -20 % und in den ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen mit -17 % am stärksten ausgeprägt. Insgesamt wurden 2024 in Deutschland rund 17,2 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern je 10.000 Einwohner fertiggestellt, was einem Rückgang von 12 % entspricht. Der Wert ist dabei erstmals seit dem Beginn der Aufwärtsbewegung ab dem Jahr 2011 nennenswert gesunken.
Höchste Bautätigkeit im Süden und in wachsenden Großstädten
Im Eigenheimsegment sind die einwohnerbezogenen Baufertigstellungszahlen insbesondere in Bayern, im Berliner Umland sowie in einzelnen weiteren Landkreisen und kreisfreien Städten in Norddeutschland am höchsten. Die höchsten Werte bei den Fertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern erreichen dabei Landkreise in Bayern, die 15 der 20 Landkreise mit der höchsten Bautätigkeit im Eigenheimbau stellen.
Deutliche regionale Unterschiede lassen sich auch bei den Fertigstellungen von Mehrfamilienhäusern beobachten. Mit der kreisfreien Stadt Bamberg (81,7 Fertigstellungen je 10.000 Einwohner), dem brandenburgischen Havelland (79,7), der norddeutschen Landeshauptstadt Kiel (51,1) und Deggendorf im Bayerischen Wald (50,6) stehen vier sehr unterschiedliche Gebietskörperschaften ganz oben. Sie stehen exemplarisch dafür, dass neben wachsenden Großstädten und ihren Speckgürteln auch in touristisch geprägten Regionen Nord- und Süddeutschlands sowie in wirtschaftsstarken Regionen Süddeutschlands weiterhin viel gebaut wird.
Demgegenüber stehen ländliche Lagen im gesamten Bundesgebiet, in denen kaum Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertiggestellt werden. Hier sind insbesondere Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen, Brandenburg und auch das nördliche Bayern zu nennen. Auch in vielen Großstädten Nordrhein-Westfalens, insbesondere im Ruhrgebiet und im Bergischen Land, werden nur wenig neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gebaut. Zu nennen sind hier beispielsweise Gelsenkirchen, Remscheid und Essen, in denen die einwohnerbezogene Bautätigkeit bei jeweils unter 5 neuen Wohnungen im Geschosswohnungsbau je 10.000 Einwohner lag.
Differenziertes Bild bei Mehrfamilienhäusern
Wie bereits im Jahr zuvor, gingen die Baufertigstellungszahlen im Jahr 2024 vielerorts zurück, was sich besonders deutlich im Eigenheimbau beobachten lässt. In 82 % der Landkreise und kreisfreien Städte nahmen die Werte im Vergleich zum Vorjahr ab, in Potsdam um 17 %.
Nennenswerte absolute Zuwächse sind nur in wenigen Kreisen zu beobachten. Dabei lässt sich kein einheitliches räumliches Muster erkennen, da aufgrund der regionalen Gebäudestruktur einzelne Bauvorhaben den Jahresvergleich stark beeinflussen können. Neben einem kleinen Cluster an Landkreisen im südlichen Niedersachsen sind einige kleinere kreisfreie Städte im gesamten Bundesgebiet mit einem nennenswerten Wachstum zu nennen, deren Zuwachsraten allerdings aufgrund niedriger Vorjahreswerte besonders hoch sind.
Im Geschosswohnungsbau ist der Rückgang nicht so deutlich, stattdessen existieren viele Regionen mit erheblichen Zuwächsen. Insgesamt haben in 42 % der Landkreise und kreisfreien Städte die Fertigstellungszahlen mit Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zwischen den Jahren 2023 und 2024 zugenommen. Auffallend ist, dass besonders kleine und große kreisfreie Großstädte Zuwächse verzeichnen. Neben diesen Zunahmen in städtischen Räumen fallen besonders die Umlandkreise der Großstädte sowie einzelne Regionen in den ostdeutschen Bundesländern auf. Insbesondere in ländlichen Räumen gilt, dass die starken Zuwächse auch aufgrund der geringen absoluten Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau zustande kommen können.
Hervorzuheben sind unter den kleinen kreisfreien Großstädten beispielsweise Karlsruhe, Hagen, Gelsenkirchen und Jena mit teilweise mehrfachen Verdopplungen der Fertigstellungszahlen im Geschosswohnungsbau sowie Hamburg und Frankfurt unter den großen kreisfreien Großstädten. Hier liegen die Wachstumsraten im Jahresvergleich bei 52 respektive 23 %. Auch Potsdam verzeichnet einen Wert von 23 %.
Weiter sinkende Bauüberhänge
Bei den Bauüberhängen handelt es sich um die Anzahl genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen. Dabei wird der Fortschritt einzelner Bauvorhaben am Jahresende erfasst und unterschieden, ob diese bereits begonnen wurden, wie weit der Bauzustand fortgeschritten oder ob die Baugenehmigung erloschen ist. Sie stellen einen wichtigen Indikator für die zukünftige Bautätigkeit dar und können als eine Art „Baureserve“ verstanden werden. Vor dem Hintergrund der geringen Bautätigkeit sind die Bauüberhänge in den vergangenen Jahren kontinuierlich angestiegen, bevor sie 2023 erstmals seit etwa 15 Jahren wieder gesunken sind.
Diese Abnahme setzt sich im Jahr 2024 fort. Der Bauüberhang beträgt im Jahr 2024 ca. 760.000 Wohnungen (Potsdam: 2895 Wohnungen) und ist damit im Jahresvergleich um 67.000 Wohnungen gesunken. Seit dem Höchststand 2022 beträgt die Abnahme rund 125.000 Wohnungen bzw. 14 %. Hintergrund des Rückgangs des Bauüberhanges, der trotz einer Abnahme der Bautätigkeit vonstattengeht, sind besonders stark rückläufige Baugenehmigungszahlen aufgrund der Zurückhaltung der Bauherren. Die verschlechterten Finanzierungsbedingungen, die hohen Baukosten und die unsicheren globalpolitischen Rahmenbedingungen führen zu dieser Vorsicht. Im Jahr 2024 wurden lediglich 216.000 neue Wohnungen von deutschen Bauämtern genehmigt.
