Wie die PNN berichteten, leide der Potsdamer Wohnungsmarkt nicht an einem einzelnen Problem, sondern an einer besonders kritischen Kombination mehrerer Faktoren, die sich gegenseitig verstärkten.
Wer in Potsdam eine Wohnung suche, brauche inzwischen vor allem Geduld und finanzielle Spielräume.
Ein zentrales Problem sei der Einbruch beim Neubau. Zwar seien im Jahr 2024 knapp 1.000 Wohnungen fertiggestellt worden, doch liege dieser Wert deutlich unter dem Niveau früherer Jahre. In den 2010er‑Jahren habe Potsdam meist zwischen 1.000 und 2.000 neue Wohnungen pro Jahr erreicht, 2022 sei mit nur 606 Einheiten sogar ein historischer Tiefstand verzeichnet worden. Besonders private Investoren hielten sich laut PNN zurück. Hohe Grundstückspreise, stark gestiegene Baukosten und höhere Zinsen führten zu Kostenmieten, für die es am Markt kaum noch Nachfrage gebe.
Gleichzeitig entwickelten sich die Angebotsmieten deutlich schneller als die Einkommen. Während Potsdam bei den Neuvertragsmieten bundesweit zu den teuersten Städten zähle, lägen die Einkommen nur leicht über dem Bundesdurchschnitt. Laut einer Empirica‑Analyse seien im vierten Quartal 2025 für Neubauwohnungen durchschnittlich fast 20 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete verlangt worden. Bei Eigentumswohnungen habe der Quadratmeterpreis bei knapp 5.900 Euro gelegen. Diese Preisdynamik treffe auf eine Einkommensstruktur, die solche Preise für viele Haushalte kaum tragbar mache.
Hinzu kämen Baustopps und verschobene Projekte. Viele Vorhaben seien wegen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückgestellt oder ganz aufgegeben worden. Die PNN nennen unter anderem Projekte in Zentrum Ost, am Stern‑Center und in Krampnitz. Zwar zeige die Statistik zum sogenannten Bauüberhang keine extremen Ausschläge, dies liege jedoch auch daran, dass in den vergangenen Jahren insgesamt weniger genehmigt worden sei.
Der Wohnungsmarkt werde zusätzlich durch Bevölkerungsentwicklungen belastet. Potsdam wachse weiterhin, wenn auch langsamer als früher. Bis 2040 werde ein Anstieg auf rund 200.000 Einwohner erwartet, wobei insbesondere die Zahl älterer Menschen deutlich zunehme. Gleichzeitig ziehe es immer häufiger Familien mit Kindern aus der Stadt, da es an ausreichend großen und bezahlbaren Wohnungen fehle.
Ein weiterer Treiber sei der Mietspiegel, der regelmäßig aktualisiert werde und sich stark an Neuvermietungen orientiere. Teure Neubauten flössen in die Berechnung ein, günstige Bestandsmieten hingegen kaum. In einem angespannten Markt führe dies laut PNN dazu, dass sich die Vergleichsmieten schrittweise nach oben bewegten und als Begründung für weitere Erhöhungen dienten, auch wenn die durchschnittliche Steigerung zuletzt vergleichsweise moderat ausgefallen sei.
Zunehmend ins Gewicht fielen zudem die Nebenkosten, die sich in den vergangenen Jahren deutlich erhöht hätten. Potsdam liege bundesweit in der Spitzengruppe bei kommunalen Gebühren wie Abwasser, Abfall und Grundsteuer. Die jüngsten Erhöhungen bei den Wassergebühren seien in den bisherigen Vergleichen noch nicht einmal berücksichtigt.
Auch Zweckentfremdung und Leerstand spielten eine Rolle, wenn auch laut PNN keine dominante. Der vermietbare Leerstand liege unter einem Prozent, was deutlich unter der als notwendig geltenden Fluktuationsreserve liege. Ohne ausreichend freie Wohnungen könnten jedoch kaum Umzüge stattfinden, ein klassischer Lock‑in‑Effekt. Viele Menschen blieben in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passten, weil ein Umzug finanziell nicht darstellbar sei. Besonders ältere Haushalte blieben in großen Wohnungen, während Familien kaum passende Angebote fänden.
Verschärft werde die Lage durch die Situation im sozialen Wohnungsbau. Zwar besäßen viele Potsdamer einen Wohnberechtigungsschein, doch nur ein Bruchteil der verfügbaren Sozialwohnungen werde jährlich frei. Gleichzeitig liefen immer mehr Bindungen aus, während der Neubau stocke. Die ProPotsdam habe gleich mehrere Neubauprojekte verschieben müssen, weil im vergangenen Jahr lange unklar war, ob es Fördermittel dafür gibt und wie viele. Nach Angaben der Stadtverwaltung könnten mittlerweile theoretisch mehr als die Hälfte aller Potsdamer Haushalte einen Anspruch auf einen WBS haben, eine Quote, die die vorhandenen Bestände bei weitem übersteige.
In der Gesamtschau zeichnen die PNN das Bild eines Marktes, der nicht durch einen einzelnen Hebel zu entspannen sei. Zu wenig Neubau, hohe Preise, geringe Umzüge und ein schrumpfender Sozialwohnungsbestand wirkten gleichzeitig und machten Potsdams Wohnungsmarkt besonders anfällig für soziale Verwerfungen.
Quelle: PNN
