Trotz verschärfter Mietpreisbremse: Preise seit 2020 um bis zu 17 Prozent gestiegen

Immowelt-Analyse zeigt, wie sich die Angebotsmieten in 40 Großstädten in den zwei Jahren nach der Verschärfung der Mietpreisbremse verändert haben

Vor zwei Jahren hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse verschärft. Der Effekt der Gesetzesänderung hält sich allerdings in Grenzen, wie eine immowelt-Analyse zur Entwicklung der Angebotsmieten von Bestandswohnungen in 40 ausgewählten Großstädten, in denen die Mietpreisbremse gilt, zeigt: In 38 Städten sind die Mieten von 2020 bis heute demnach gestiegen. Zehn Städte weisen sogar einen Anstieg von mindestens zehn Prozent auf, in der Spitze beträgt das Plus 17 Prozent. Damit übersteigen diese Städte die ohnehin hohe Inflation von 9,5 Prozent im gleichen Zeitraum. Für die Analyse wurden die Angebotsmieten von Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter, ohne Neubau) in Großstädten mit Mietpreisbremse jeweils von Januar bis April in den Jahren 2020 und 2022 untersucht, darunter auch Potsdam.

In der Landeshauptstadt zeigt die Preiskurve mit einem Anstieg von 13 Prozent steil nach oben. Die Angebotsmieten kletterten laut der Untersuchung in den vergangenen zwei Jahren von durchschnittlich 9,50 Euro pro Quadratmeter auf 10,70 Euro. In anderen kleinen Groß- und Studentenstädten zeigt sich ein ähnliches Bild, etwa in Heilbronn, Ulm und Darmstadt. Münster verzeichnet mit einem Plus von 17 Prozent sogar den höchsten prozentualen Anstieg aller untersuchten Städte. Statt 9,00 Euro werden Wohnungen derzeit für 10,50 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Auch in den größten deutschen Städten haben die Mieten in den vergangenen zwei Jahren nochmal spürbar angezogen. In Hamburg klettern die Preise seit der Verschärfung der Mietpreisbremse um zehn Prozent. In Bremen beträgt das Plus sogar 14 Prozent, wenngleich die mittleren Mieten mit 9,00 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger sind. Auch in Köln scheint das Preisniveau noch nicht ausgereizt. Die Angebotsmieten verteuern sich um neun Prozent auf 11,90 Euro. Mit Quadratmeterpreisen von 11,00 Euro ist Berlin zwar günstiger, was aber hauptsächlich am inzwischen gekippten Mietendeckel liegt. Denn während der Gültigkeit des Gesetzes sind die Angebotsmieten leicht gesunken. Trotzdem verzeichnet die Hauptstadt von 2020 bis 2022 einen Anstieg von acht Prozent.

Während in vielen attraktiven Großstädten Wohnen nochmal deutlich teurer wurde, gibt es andernorts nur leichte Anstiege. München verzeichnet einen Anstieg von vier Prozent. Aktuell werden Wohnungen für 18,60 Euro pro Quadratmeter angeboten. In Frankfurt verteuern sich die Angebotsmieten gar nur um zwei Prozent auf 14,10 Euro pro Quadratmeter. Und auch in Stuttgart fällt der Anstieg mit fünf Prozent moderat aus. Die Verschärfung der Mietpreisbremse dürfte für das Abflachen der Preiskurven allerdings weniger verantwortlich sein. Vielmehr scheint die Grenze des Bezahlbaren allmählich erreicht – vor allem vor dem Hintergrund der zuletzt stark gestiegenen Lebenshaltungskosten.

Ein möglicher Grund für die Anstiege sind die veränderten Wohnortpräferenzen. So zeigt eine Studie von immowelt und dem ifo Institut, dass kleinere Großstädte während der Corona-Pandemie zunehmend in den Fokus von Familien gerückt sind. Darüber hinaus kehren viele Studierende infolge der Aufhebung der meisten Corona-Beschränkungen in die Unistädte zurück. Das erhöht die Nachfrage auf das oftmals geringe Angebot weiter.

Generell wird mit der Mietpreisbremse beabsichtigt, die Preisanstiege einzudämmen. Dafür dürfen Vermieter bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen die Miete maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Neubauten, umfassend sanierte und möblierte Wohnungen sind ausgenommen. Die Große Koalition hat das Gesetz zum 1. April 2020 nochmal verschärft. Demnach können Mieter die zu viel gezahlte Miete jetzt auch rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern. Gleichzeitig wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert.

Berechnungsgrundlage: Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils von Januar bis April 2020 und 2022 angebotenen Wohnungen (Bestand ohne Neubau, 40 bis 120 Quadratmeter) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

Quelle: immowelt