Postbank-Wohnatlas 2022: Immobilienpreise fliegen 2021 zu neuen Höhen
Im zweiten Corona-Jahr 2021 sind die Preise für Wohneigentum in Deutschland weiter gestiegen – und dies mit noch deutlich höherem Tempo als in den Vorjahren. In 98 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte verteuerten sich Eigentumswohnungen im Bestand. Im Durchschnitt über alle Regionen hinweg lag der Preisanstieg gegenüber 2020 inflationsbereinigt bei 14,2 Prozent, er beschleunigte sich damit deutlich. 2020 hatte das Plus noch 9,6 Prozent betragen, im Jahr davor 9,3 Prozent. Dabei kletterten die Preise nicht allein in den Metropolen und, teils noch stärker, in ihrem Umland. Der Trend erfasste auch zuvor eher unbeachtete Städte im ost- und mitteldeutschen Raum – etwa Chemnitz oder Salzgitter. Dies sind Ergebnisse der nun veröffentlichten Studie „Postbank Wohnatlas 2022“.
Anhaltend niedrige Zinsen, ungebremste Nachfrage und ein stagnierendes Angebot bestimmten demnach 2021 den Immobilienmarkt in Deutschland. „Die neuen Rekorde auf dem Immobilienmarkt werden von der Angst vor einer Zinserhöhung sowie steigender Inflation begünstigt. Viele Deutsche flüchten sich in Betongold und schließen dabei zunehmend die Städte in zweiter Reihe mit ein, nachdem Metropolen wie München bereits als überbewertet gelten“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. „Die Corona-Pandemie hat den Wunsch nach dem eigenen Zuhause nur noch bestärkt und den Radius erweitert.“
Deutschlands teuerstes Pflaster ist nach wie vor München. Nirgendwo anders müssen Käufer*innen für den Quadratmeter so viel bezahlen wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Der Preis für Eigentumswohnungen im Bestand stieg um weitere 9,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr und lag 2021 bei durchschnittlich 9.732 Euro pro Quadratmeter. Zweitteuerste Großstadt ist Frankfurt am Main, hier wurden im Schnitt 6.586 Euro pro Quadratmeter fällig. Hamburg rangiert im Ranking der sogenannten Big Seven, den sieben größten deutschen Metropolen, mit 6.489 Euro pro Quadratmeter auf Platz drei vor Berlin mit 5.528 Euro.
Den höchsten Preiszuwachs unter den Big Seven verzeichnete Düsseldorf. Er lag mit 15,3 Prozent deutlich höher als 2020 (9,4 Prozent) und 2019 (7,8 Prozent). Auf Rang zwei rangierte Hamburg mit einem Plus von 13,4 Prozent. Damit schließt die Hansestadt beim Preisniveau weiter zu Frankfurt auf, wo die Preise nur um 5,8 Prozent zulegten. Auch in Köln, der vergleichsweise günstigsten Stadt unter den sieben Metropolen, zogen die Preise mit 11,8 Prozent stark an. Dennoch kostete der Quadratmeter 2021 dort nur halb so viel wie in München.
Unter den Top 10 der teuersten Landkreise finden sich neben Nordfriesland nur Landkreise aus dem Speckgürtel Münchens und aus den Feriengebieten des Alpenvorlandes. Die Quadratmeterpreise sind so hoch wie nie zuvor.
Bei der Preisdynamik liefen die Umland-Kreise der Big Seven den Städten den Rang ab. Den höchsten Anstieg verzeichnete der Berliner Speckgürtel, wo eine steigende Nachfrage auf ein besonders knappes Angebot traf: Während das Plus für Eigentumswohnungen im Bestand in der Hauptstadt bei 8,1 Prozent lag, erreichte es im Landkreis Oder-Spree 45,2 Prozent. Und obwohl Potsdam mittlerweile schon fast so teuer wie Berlin ist, legten die Preise dort nochmals um 27,3 Prozent zu und lagen 2021 bei 5.325,62 Euro pro Quadratmeter. In Dahme-Spreewald mussten Kaufende 2021 rund 26 Prozent mehr bezahlen als 2020, im Märkisch-Oderland 23,7 Prozent. Die Unterschiede beim Preisniveau schrumpfen folglich, sind aber noch vorhanden: Während 2021 in Berlin 5.528 Euro pro Quadratmeter fällig wurden, waren es etwa in Oder-Spree 3.490 Euro.
„Seit inzwischen zwei Jahren andauerndes Homeoffice hat viele Menschen über einen Umzug aus der Großstadt in das Umland nachdenken lassen. Trotz deutlich steigender Preise können sich Normalverdienende hier noch am ehesten eine Wohnung mit Arbeitszimmer und Garten leisten, während familientaugliche Immobilien in den Metropolen nicht zu finden sind“, so Eva Grunwald. „Interessierte müssen jedoch genau hinsehen. Potsdam ist inzwischen fast genauso teuer wie Berlin und auch der Preisabstand zwischen München oder Stuttgart zu ihren beliebtesten Umlandkreisen schrumpft merklich.“
Die hohen Preise in den Big Seven sorgen aber auch dafür, dass andere Städte in den Fokus rücken. Zu den teuersten zehn Städten Deutschlands zählen Potsdam, Freiburg im Breisgau und Heidelberg – alle drei mit Quadratmeterpreisen jenseits der 5.000-Euro-Marke.
Generell haben Eigentumswohnungen im Bestand in allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner*innen an Wert gewonnen, der durchschnittliche Preisanstieg gegenüber Vorjahr lag dort bei rund 12 Prozent. Am stärksten legten sie mit 29,5 Prozent in Erfurt zu, gefolgt von Potsdam mit 27,3 Prozent und Chemnitz mit fast 22 Prozent. In Bielefeld, Salzgitter und Halle (Saale) lag das Plus bei mehr als 18 Prozent. „Es zeigen sich deutliche Nachholeffekte in den preisgünstigen Großstädten Ost- und Mitteldeutschlands“, sagt Grunwald von der Postbank. „Während sich die Big Seven seit Jahren zu neuen Höhen aufschwingen, blieben sehr deutliche Anstiege in den mittel- und ostdeutschen Großstädten lange aus.“
Für Kaufinteressierte lohnt auch der Blick in die so genannten Mittelstädte. „Zentren mit kurzen Wegen, schmucke Innenstädte, gute Infrastruktur sowie Nähe zum grünen Umland locken Immobiliensuchende, die anderenorts keine attraktiven Objekte zu vergleichsweise günstigen Preisen mehr finden können“, sagt Grunwald. „Allerdings ist das Angebot in Städten dieser Größenordnung häufig geringer, so dass schon kleinere Veränderungen im Nachfrageverhalten oder in der Angebotsstruktur zu deutlichen Preisveränderungen gegenüber dem Vorjahr führen können.“ Unter den Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern mit besonders hohem Preisanstieg lagen mit Hof, Amberg, Kempten (Allgäu) und Passau vier in Bayern. Die Hochschulstadt Hof, gelegen an der Saale, war mit durchschnittlich 1.884 Euro pro Quadratmeter in 2021 noch erschwinglich, wohingegen in Kempten im Allgäu bereits fast 4.000 Euro in Rechnung gestellt wurden. Auch in Weimar (Thüringen), Emden (Niedersachsen) und Frankenthal (Rheinland-Pfalz) stiegen die Preise stark an.
Eine Grafik zum Anstieg der Immobilienpreise können Sie hier anschauen.
Hintergrund:
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
Quelle: Postbank
