Das BBSR gibt einen bundesweiten Überblick.
Die Mietpreisbremse bleibt ein zentrales Instrument, um starke Mietsteigerungen bei Neuvermietungen zu begrenzen. Sie wurde bis Ende 2029 verlängert. Auch die abgesenkte Kappungsgrenze spielt weiterhin eine wichtige Rolle, um Mieterhöhungen in laufenden Verträgen zu begrenzen. Der Anwendungsbereich beider Instrumente wurde zuletzt durch Länderverordnungen merklich ausgeweitet. Dazu veröffentlichte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) einen Fachbeitrag.
Der anhaltende Druck auf die Wohnungsmärkte hat in vielen Regionen Deutschlands zu deutlich steigenden Angebots- und Bestandsmieten geführt. Eine hohe Nachfrage nach Wohnraum trifft auf ein knappes Wohnungsangebot. Hinzu kommen steigende Baukosten und eine geringe Neubautätigkeit. Um Mieterinnen und Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen, sieht das Mietrecht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verschiedene Instrumente zur Begrenzung von Mietsteigerungen vor. Zu den wichtigsten zählen die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze.
Die rechtliche Grundlage dafür, dass die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen dürfen, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 556d Absatz 2 verankert. Dort heißt es „„Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchsten fünf Jahren Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen (…)““. Der Bund überträgt den Ländern damit die Befugnis, entsprechende Gebiete per Verordnung festzulegen. Diese können einzelne Gemeinden oder Teile von Gemeinden umfassen. In der Praxis benennen die Länder in der Regel ganze Gemeinden.
Die mietrechtlichen Regelungen im Überblick:
Mietpreisbremse: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen sind bei der Erstvermietung von dieser Begrenzung ausgenommen. Eine bereits zulässig vereinbarte Miete darf bei einer erneuten Vermietung weiterhin verlangt werden. Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt. Im Juni 2025 verlängerte der Gesetzgeber sie bis zum 31. Dezember 2029. Damit gilt sie befristet bis Ende 2029.
Abgesenkte Kappungsgrenze: Grundsätzlich dürfen Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren 20 % der bisherigen Miete nicht überschreiten. Das Mietrechtsänderungsgesetz ermöglicht es den Ländern, diese Grenze in besonders festgelegten Gebieten auf 15 % abzusenken.
Ein bundesweiter Überblick zeigt die Verbreitung von Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze. Zu Beginn des Jahres 2026 wurde ihr Anwendungsbereich merklich ausgeweitet. Heute erfassen beide Instrumente einen großen Teil der größeren Städte und Verdichtungsräume. Brandenburg hat ebenfalls eine neue Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenverordnung beschlossen. Sie gilt ab Anfang Januar 2026 in 36 Städten und Gemeinden (darunter Potsdam), zuvor waren es 19.
Laut Auswertungen des BBSR (Stand: Januar 2026) bestehen bundesweit Ausweisungen im Rahmen von Mietpreisbrems- und Kappungsgrenzverordnungen für insgesamt 814 Gemeinden. In 681 Gemeinden gelten beide Instrumente. In 62 Gemeinden gilt ausschließlich die abgesenkte Kappungsgrenze, aber keine Mietpreisbremse, in 71 Fällen ausschließlich die Mietpreisbremse.
14 der 16 Bundesländer (mit Ausnahme des Saarlands und Sachsen-Anhalts) haben von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Schwerpunkte liegen in den Stadtstaaten sowie in den Flächenländer Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen.
Insgesamt leben rund 32 Mio. Menschen in Gebieten mit Mietpreisbremse und/oder abgesenkter Kappungsgrenze. Das entspricht 39 % der Bevölkerung Deutschlands. Absolut betrachtet leben die meisten Menschen in Nordrhein-Westfalen (6,17 Mio.) und Bayern (6,26 Mio.) in Gebieten, in denen beide Verordnungen gelten.
Bezogen auf die jeweilige Landesbevölkerung greifen die Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze in Hamburg und Berlin für die gesamte Bevölkerung, in Bremen für 83 %. In Bayern betreffen beide Regelungen mit 47 % knapp die Hälfte der Bevölkerung. In Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Baden-Württemberg und Brandenburg liegt der Anteil zwischen 32 bis 38 %. In Schleswig-Holstein gilt für 45 % der Bevölkerung eine abgesenkte Kappungsgrenze.
Die meisten Städte und Gemeinden mit Mietpreisbremse und/oder Kappungsgrenze (94 %) haben weniger als 100.000 Einwohnerinnen und Einwohner, 71 % sogar weniger als 20.000. Lediglich 51 Städte im Geltungsbereich mindestens einer der Verordnungen zählen 100.000 Einwohner oder mehr. Bevölkerungsbezogen zeigt sich jedoch ein anderes Bild: 64 % der erreichten Bevölkerung leben in Städten mit mindestens 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern.
Deutlich steigende Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen zählen zu den zentralen Treibern des allgemeinen Mietpreisniveaus. Die Mietpreisbremse setzt genau hier an und betrifft damit insbesondere Wohnungssuchende. Sie steht entsprechend im Mittelpunkt der wohnungspolitischen Debatte, da sie unmittelbar in die Mietpreisbildung bei Neuvermietungen eingreift und sowohl Mieter- als auch Vermieterinteressen berührt.
Insgesamt gilt die Mietpreisbremse derzeit in 752 Gemeinden. In 681 Fällen greift zusätzlich eine abgesenkte Kappungsgrenze, in 71 Gemeinden gilt ausschließlich die Mietpreisbremse. Bezogen auf alle knapp 11.000 Gemeinden Deutschlands liegen damit lediglich 6,9 % im Geltungsbereich einer Mietpreisbremse. Betrachtet man die Größenklassen der Städte und Gemeinden mit Mietpreisbremse, so haben 93 % dieser weniger als 100.000 Einwohnerinnen und Einwohner.
Insgesamt leben rund 30,9 Millionen Menschen in Gebieten mit Mietpreisbremse. Das entspricht einem Anteil von 37 Prozent der Gesamtbevölkerung Deutschlands. Nach Gemeindegröße betrachtet lebt der Großteil dieser Bevölkerung – 20,3 Mio. Menschen – in den 49 Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern, für die eine Mietpreisbremse gilt.
Von den 752 Gemeinden mit Mietpreisbremse verfügen 205 zugleich über einen Mietspiegel, darunter 124 mit qualifiziertem Mietspiegel (inklusive Potsdam). Von den 80 Städten mit mindestens 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern haben 49 eine Mietpreisbremse. In allen diesen Städten liegt zugleich ein Mietspiegel vor. In 38 Fällen handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel.
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