Institut der deutschen Wirtschaft legt neuen Wohnindex vor
In vielen deutschen Städten sind die Neuvertragsmieten deutlich gestiegen, Kaufpreise bleiben dagegen stabil: Das zeigt der neue Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Besonders in Berlin, Essen und Frankfurt sind die Preise gestiegen.
Gute Nachrichten für Immobilienkäufer, schlechte für Mieter: Wer eine Immobilie kaufen möchte, zahlt ähnlich viel wie noch vor einem Jahr, die Preise stagnieren. Neuvertragsmieten sind dagegen im Vergleich zum Vorjahr um rund 4,7 Prozent gestiegen, wie der IW-Wohnindex für das vierte Quartal 2024 zeigt. Besonders groß war der Sprung in Berlin (8,5 Prozent mehr), in Essen (8,2 Prozent mehr) und in Frankfurt (8 Prozent). Auch Mieter in Leipzig (7,3 Prozent) und Hamburg (5,4 Prozent) müssen deutlich tiefer in die Tasche greifen.
Käufer zögern – das treibt die Preise
Dass die Mieten weiter steigen, liegt vor allem daran, dass Wohnungen in vielen Regionen noch immer viel zu knapp sind, besonders in Städten und begehrten Lagen. Anders bei Käufern: Im vergangenen Jahr sind die Zinsen zwar leicht gesunken, aber die Erschwinglichkeit ist noch deutlich schlechter als 2022, dadurch zögern viele potenzielle Käufer den Schritt hinaus oder fragen eher Mietwohnungen nach, was den Mietmarkt zusätzlich unter Druck setzt.
Mieter zahlen für den Wohnungsmangel
Noch deutlicher wird diese Entwicklung beim Vergleich mit 2022. In nur zwei Jahren sind die Neuvertragsmieten in etlichen deutschen Städten um mindestens zehn Prozent gestiegen, in Potsdam um 11.6 Prozent. Spitzenreiter ist Berlin mit mehr als 22 Prozent. „Mieter zahlen für den Mangel“, sagt IW-Immobilienexperte Pekka Sagner. Entspannung ist nicht in Sicht: Auch 2025 entstehen deutlich zu wenige neue Wohnungen. „Wenn es so weitergeht, wird Wohnen zum Luxus. Dazu darf es nicht kommen“, so Sagner.
A-, B-, C- und D-Städte
Die Forscher teilen die deutschen Kommunen in A-, B-, C- und D-Städte ein. Diese Kategorisierung basiert auf ihrer wirtschaftlichen Bedeutung, Einwohnerzahl, Infrastruktur und ihrer Rolle im Immobilienmarkt.
A-Städte, häufig auch als Top-7-Städte bezeichnet, sind die wirtschaftlichen Zentren mit internationaler Bedeutung, hoher Bevölkerungsdichte und stabiler Nachfrage nach Wohnraum, wie zum Beispiel Berlin, München, Hamburg und Köln. Sie gelten aus Investorensicht als sicherste Anlageziele, bieten jedoch oft niedrigere Renditen aufgrund hoher Kaufpreise.
B-Städte sind große Städte mit regionaler Bedeutung und dynamischem Wachstum, wie Leipzig oder Hannover, die zunehmend in den Fokus von Investoren rücken, da sie noch Potenzial für Miet- und Preissteigerungen bieten.
C-Städte sind mittelgroße Städte mit begrenzter wirtschaftlicher Reichweite, jedoch oft attraktiven Lebensbedingungen, beispielsweise Potsdam, Freiburg oder Kiel, die vor allem für Eigennutzer und renditeorientierte Anleger interessant sind.
D-Städte sind kleinere Städte mit geringerer Marktdynamik, oft geprägt von spezifischen Standortvorteilen (z. B. Universitäten oder Industriecluster), zeigen aber eine höhere Volatilität und Abhängigkeit von lokalen Faktoren
Entwicklung der Kaufpreise
• Die Kaufpreise blieben im vierten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil.
• Eigentumswohnungen (ETW): -0,4 Prozent
• Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH): +0,6 Prozent
Entwicklung der Mietpreise
• Anstieg der Neuvertragsmieten bundesweit um +0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal
• Anstieg um +4,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr
• Höchste Mietsteigerungen in Berlin: +8,5 Prozent, Essen: +8,2 Prozent, Frankfurt: +8,0 Prozent
• Während die Mietentwicklung in den Top-7-Städten eine leichte Abschwächung zeigt, bleibt das Wachstum in anderen Großstädten und deren Umland dynamisch.
• Der Mietmarkt bleibt insgesamt stark nachgefragt, während sich das Angebot aufgrund sinkender Baufertigstellungen zunehmend verknappt.
Preisentwicklung in A-, B-, C- und D-Städten
• Seit der Zinswende 2022 bis zum Jahr 2024 haben A-Städte die stärksten Kaufpreisrückgänge verzeichnet: A-Städte: -10,9 Prozent, B-Städte: -7,6 Prozent, C-Städte: -8,0 Prozent, D-Städte: -7,3 Prozent.
• Bei den Mietpreisentwicklungen zeigt sich ein entgegengerichtetes Bild: A-Städte: +11,5 Prozent, B-Städte: +10,0 Prozent, C-Städte: +9,4 Prozent, D-Städte: +9,1 Prozent
• Investoreninteresse wird insbesondere in Märkten mit hoher Mietpreisdynamik wie Berlin, Leipzig oder Freiburg wieder anziehen, da sich die Renditeaussichten durch gesunkene Kaufpreise und steigende Mieten deutlich verbessert haben.
• Potsdam gilt den Forschern als C-Stadt. Hier wurde in diesem Zeitraum ein leicht überproportionaler Rückgang von -8,7 Prozent bei den Kaufpreisen registriert, aber ein weit über dem Durchschnitt liegender Anstieg der Mieten um +11,6 Prozent.
Den aktuellen IW-Wohnindex können Sie hier herunterladen.
