Das Bundesinstitut für Bau‑, Stadt‑ und Raumforschung (BBSR) berichtete, aktuelle Indikatoren würden auf eine schrittweise Stabilisierung der Immobilienmärkte hinweisen.
So nähmen etwa die Baugenehmigungen wieder zu, das Finanzierungsgeschäft belebe sich, die Preise hätten sich weitgehend stabilisiert und auch die konjunkturellen Erwartungen zeigten vorsichtigen Optimismus.
Gleichzeitig zeichne das BBSR‑Expertenpanel Immobilienmarkt ein deutlich differenzierteres Bild: Die Marktakteure verhielten sich demnach weiterhin taktisch zurückhaltend, insbesondere im Neubau sowie bei Wirtschaftsimmobilien.
Diese Diskrepanz lasse sich laut BBSR unter anderem damit erklären, dass Stimmungsindikatoren sensibler auf strukturelle Unsicherheiten reagierten als rein konjunkturelle Kennzahlen. Hohe Baukosten, zusätzliche regulatorische Anforderungen und anspruchsvolle Finanzierungskonditionen prägten weiterhin das Umfeld. Insgesamt sei eine Stabilisierungstendenz erkennbar, ohne dass bereits von einer spürbaren Marktdynamik gesprochen werden könne.
„Bau‑Turbo“ als zentrales Instrument der Beschleunigung
Vor diesem Hintergrund komme dem sogenannten „Bau‑Turbo“ nach Einschätzung des BBSR eine zentrale Bedeutung zu.
Aus Sicht der Branche würden insbesondere erwartet:
- ein spürbarer Anstieg der Baugenehmigungen,
- mittelfristig steigende Fertigstellungszahlen,
- eine verbesserte Planungs‑ und Investitionssicherheit.
Kurzfristige Effekte auf Baukosten oder die Wirtschaftlichkeit einzelner Projekte würden dagegen als weniger wahrscheinlich eingeschätzt. Der „Bau‑Turbo“ werde daher eher als Instrument zur Verfahrensbeschleunigung, nicht als Kostensenker, verstanden.
Damit verschiebe sich der Fokus: Nicht mehr die Frage, ob sich der Markt stabilisiere, stehe im Vordergrund, sondern wie schnell strukturelle Impulse Wirkung entfalten könnten. Der Neubau bleibe dabei die „Achillesferse“ und zugleich der zentrale Hebel, um angespannte Wohnungsmärkte zu entlasten. Das Jahr 2026 sei aus BBSR‑Sicht eher als Übergangsphase zwischen konjunktureller Aufhellung und struktureller Neujustierung zu verstehen.
Stimmungslage: vorsichtiger Ausblick, niedrige Niveaus
Im Rahmen des BBSR‑Panels seien Ende 2025 rund 700 Fachleute befragt worden. In allen Teilmärkten überwiege die Einschätzung, die konjunkturelle Lage habe sich gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 eher verschlechtert.
- In der bis 2021 sehr positiv bewerteten Logistikbranche nähmen nur 18 % eine Verbesserung, aber 34 % eine Verschlechterung wahr.
- Am Wohnungsmarkt sähen 32 % eine Verschlechterung.
- Im Einzelhandel teilten 39 % diese Einschätzung.
- Im Büromarkt seien es sogar 44 %.
Insgesamt verharrten die Stimmungswerte damit auf sehr niedrigem Niveau, wenn auch mit ersten Anzeichen einer leichten Verbesserungstendenz.
Neubau: weiterhin schwache Perspektiven
Der Ausblick für den Neubau im ersten Halbjahr 2026 falle im Panel weiterhin kritisch aus:
- Mietwohnungsbau: 40 % der Befragten erwarteten rückläufige Fertigstellungszahlen.
- Büromarkt: 44 % gingen von sinkenden Neubauzahlen aus.
- Einzelhandel: 48 % rechneten mit Rückgängen.
- Logistik: 26 % erwarteten erstmals ebenfalls rückläufige Neubauvolumina.
Das BBSR folgere, dass der Baukonjunktur‑Ausblick 2026 insgesamt äußerst schwach bleibe.
Mieten steigen weiter
Bei den Mieten rechne die Mehrheit der Expert:innen in allen Segmenten mit weiteren Steigerungen:
- Wohnungsmarkt: 82 % erwarteten steigende Mieten, nur 3 % fallende.
- Einzelhandel: 28 % rechneten mit Mietwachstum, 27 % mit Rückgängen.
- Büromarkt: 31 % erwarteten Anstiege, 23 % Rückgänge.
- Logistik: 29 % gingen von steigenden, 9 % von sinkenden Mieten aus.
Damit verfestige sich der Trend, dass Mietsteigerungen, insbesondere im Wohnungsmarkt. trotz schwacher Neubaukonjunktur anhalten würden.
Nachfragekrise bei Wirtschaftsimmobilien
Das BBSR sieht eine Nachfragekrise bei vielen Wirtschaftsimmobilien, bedingt sowohl durch konjunkturelle Schwäche als auch durch strukturelle Veränderungen:
- Bei Logistikflächen hielten sich pessimistische (29 % rückläufige Nachfrage) und optimistische Einschätzungen (31 % steigende Nachfrage) inzwischen fast die Waage.
- Im Büromarkt wirkten flexible Arbeitsmodelle und Unsicherheiten belastend: 45 % erwarteten eine rückläufige, nur 14 % eine steigende Flächennachfrage.
- Im Einzelhandel rechneten 43 % mit weiter abnehmender Nachfrage, 13 % mit steigender.
Energetische Sanierungen: positive Tendenz, aber gebremste Dynamik
Trotz der Wärmewende scheine die Dynamik der energetischen Sanierungen laut BBSR etwas nachzulassen.
- Im Mietwohnungssegment erwarteten 42 % der Befragten eine Zunahme umfassender energetischer Sanierungen (9 % einen Rückgang), damit sei dieser Bereich weiterhin führend.
- In den Märkten Büro, Einzelhandel und Logistik lägen die Anteile der Optimisten bei jeweils rund 29–33 %. In allen drei Segmenten erwarteten aber immer noch mindestens doppelt so viele Fachleute eher eine Zunahme als eine Abnahme der Maßnahmen.
Insgesamt deute vieles auf eine abwartende Haltung hin, bevor neue, größere Investitionsentscheidungen getroffen würden.
Quelle: BBSR
