Angebotsmieten in Berlin rückläufig, höchste Bauintensität seit mehr als 20 Jahren
Im März 2021 ist der aktuelle IBB Wohnungsmarktbericht 2020 mit dem Schwerpunktthema „30 Jahre gemeinsamer Berliner Wohnungsmarkt“ erschienen. Dieser zeigt die höchste Bauintensität seit 20 Jahren im weiterhin angespannten Berliner Wohnungsmarkt. Zudem seien die Angebotsmieten 2020 erstmals seit Jahren wieder gesunken. Weitere zentrale Erkenntnisse sind das spürbar zurückgegangene Bevölkerungswachstum im Jahr 2019, der Höchststand bei Baufertigstellungen bei weiter hohem Wohnungsdefizit und eine mittlere Angebotsmiete von berlinweit bei 10,14 EUR/m² (Median), in der Innenstadt fast flächendeckend über 13,00 EUR/m².
Das Bevölkerungswachstum ist im Jahr 2019 mit rund 24.700 im Vergleich zu den Vorjahren deutlich abgeflacht. Mit einem Bevölkerungsstand von 3,67 Millionen wurde gleichwohl erneut ein neuer Höchstwert erreicht. Die steigende Bevölkerungszahl prägt weiterhin die Lage am Berliner Wohnungsmarkt, auch wenn sich für 2020 eine deutliche Entspannung andeutet. Zunehmend sind weite Teile der Stadt von hohen Angebotsmieten von 13,00 EUR/m² und mehr gekennzeichnet. Teilweise wird auch im Berliner Umland preisgünstiger Wohnraum knapp. Dieses wächst seit längerem dynamischer als Berlin (4,2 Prozent) und verzeichnete 2019 ein Wachstum von 5,0 Prozent.
Großen Einfluss auf den Berliner Wohnungsmarkt hatten 2020 die Corona-Pandemie und das Gesetz zur Begrenzung der Mieten in Berlin (Mietendeckel). Auch wenn der IBB Wohnungsmarktbericht 2020 überwiegend das Berichtsjahr 2019 analysiert, zeigen sich bereits an Daten für das Berichtsjahr 2020 erste Auswirkungen.
Mehrere Jahre waren die Angebotsmieten in Berlin durch einen dynamischen Anstieg geprägt. Nach einer ersten „Verschnaufpause“ 2019 sind die Angebotsmieten 2020 erstmals wieder gesunken. Der Medianwert für Berlin lag bei 10,14 EUR/m² (-0,31 EUR/m² zu 2019). Der Rückgang zeigte sich vor allem bei Bestandsobjekten, die erstmals seit 2017 wieder für unter 10,00 EUR/m² angeboten wurden. Beim Neubau stiegen die Angebotsmieten hingegen erneut an, auf durchschnittlich 15,26 EUR/m².
Die ausgewerteten Angebotsmieten müssen im Kontext eines deutlichen Rückgangs der Inserate interpretiert werden: Während 2019 noch rund 50.000 Wohnungen auf den erfassten Plattformen inseriert wurden, waren es 2020 nur noch rund 33.000. Inwiefern der erfasste Rückgang der Angebotsmieten, insbesondere bei Bestandsobjekten auf den Mietendeckel zurückzuführen ist, kann nicht abschließend bewertet werden. Bereits im Vorjahr hatte sich eine mögliche Trendwende der Preisentwicklung abgezeichnet. Rund jede vierte Wohnung ist 2020 für unter 8,00 EUR/m² inseriert worden, während gleichzeitig rund 15 Prozent der Wohnungen für mindestens 16,00 EUR/m² angeboten wurden.
Während die Angebotsmieten insgesamt sinken, verzeichnen die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser weiter einen dynamischen Anstieg. Eigentumswohnungen wurden im Mittel (Median) für 5.083 EUR/m² angeboten (2019: 4.777 EUR/m²). Der Traum vom Eigenheim kostete 2020 im Mittel 600.000 EUR (2018: 498.600 EUR) und wurde damit allein in den letzten zwei Jahren gut 20 Prozent teurer.
Um den Bedarf an neuen Wohnungen zu decken, wird in Berlin seit Jahren der Bau von Wohnungen forciert. Die Bauwirtschaft befindet sich trotz Pandemie an der Kapazitätsgrenze und erzielte 2020 mit 1,7 Milliarden Euro das höchste Auftragsvolumen seit 20 Jahren.
Ein Hinweis auf die zukünftige Entwicklung des Wohnungsmarktes ist die Summe der Baugenehmigungen. 2019 wurden 22.524 Wohnungen genehmigt, womit der Wert von 2018 knapp unterschritten wurde. 2020 blieb der Wert mit 20.459 genehmigten Wohnungen auf hohem Niveau. Erneut lag jedoch die Summe der Baugenehmigungen über der Summe der Baufertigstellungen, wodurch der Bauüberhang leicht anstieg (2019: 65.803, 2018: 64.083). Dabei handelt es sich um Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt sind.
Das Schwerpunktthema des Berichtes lautet „30 Jahre gemeinsamer Berliner Wohnungsmarkt“. Die erste Phase zu Beginn der 1990er Jahre waren von Orientierung und Neuordnung geprägt, verbunden mit einem ausgeprägten Wohnungsmangel. Zu dieser Zeit setzte eine regelrechte „nachholende Suburbanisierung“ in das Umland ein. Eine Phase der Konsolidierung mit erhöhter Neubauaktivität mündete ab Ende der 1990er Jahre in einer faktischen Überversorgung mit Wohnungsleerständen und Bevölkerungsverlusten. Auf die frühen 2000er Jahre folgten moderate, dann sprunghafte Zuzugszahlen, die das Wohnungsmarktgeschehen zuletzt prägten. Insgesamt zeigen die letzten 30 Jahre eine hohe Wanderungsdynamik und wachsende Verflechtung mit dem Umland.
Den Wohnungsmarktbericht 2020 können Sie hier herunterladen.
Quelle: Investitionsbank Berlin