Modernisierung zählt auch wenn der Verbrauch gleich bleibt: BGH erleichtert Vermietern die Umlage energetischer Maßnahmen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 26. März 2025 (Az. VIII ZR 280/23) wichtige Klarstellungen zur Umlage von Modernisierungskosten nach § 555b Nr. 1 i. V. m. § 559 Abs. 1 BGB (a.F.) getroffen. Im Fokus stand die Frage, wann eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliegt, welche eine Voraussetzung für die Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten ist.
Kernaussagen des Urteils
Nachhaltige Endenergieeinsparung:
Eine solche liegt vor, wenn durch bauliche Maßnahmen entweder weniger Energie am Ort des Verbrauchs benötigt wird (z. B. durch Dämmung, Fenstertausch) oder wenn die Energie effizienter bereitgestellt wird (z. B. durch Heizkesseltausch, hydraulischen Abgleich).
Nicht entscheidend: tatsächlicher Verbrauch:
Der BGH stellt klar: Der tatsächliche Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme ist nicht maßgeblich. Er ist von zu vielen Faktoren (z. B. Wetter, Bewohnerverhalten) abhängig.
Der Fall
Sachverhalt:
Ein Vermieter hatte 2017 die Heizungsanlage modernisiert (Einbau eines Gas-Brennwertkessels mit hydraulischem Abgleich). Die Kosten wurden anteilig auf die Mieter umgelegt.
Rechtsstreit:
Die Mieter kürzten 2019 die Mieterhöhung und forderten Rückzahlungen, da sich der Energieverbrauch zwischen 2017 und 2021 nicht verringert habe. In zwei Instanzen (u. a. LG Bremen) erhielten sie Recht.
Revision erfolgreich:
Der BGH hob die Entscheidung auf und bestätigte die Umlagefähigkeit der Maßnahme.
Begründung des BGH
Weit gefasster Begriff der baulichen Veränderung:
Auch die Veränderung der Anlagentechnik (z. B. Heizkesseltausch) ist eine bauliche Modernisierung im Sinne des § 555b BGB.
Keine Aufschlüsselung der Kosten notwendig:
Eine detaillierte Aufschlüsselung nach Gewerken in der Mieterhöhungserklärung ist nicht erforderlich.
Messbare Einsparung genügt:
Entscheidend ist eine dauerhafte und messbare Einsparung von Endenergie, nicht deren exakte Höhe.
Pauschalwerte statt individueller Verbrauchsmessung:
Der BGH betont, dass die gesetzlichen Vereinfachungen, etwa durch Pauschalwerte unterlaufen würden, wenn der reale Verbrauch maßgeblich wäre.
Fazit
Der BGH stärkt mit seinem Urteil die Rechtssicherheit für Vermieter:
Entscheidend ist die technische Verbesserung, nicht der gemessene Verbrauch. Damit bleibt die Umlage von Modernisierungskosten auch dann möglich, wenn äußere Faktoren einen Energieverbrauchsrückgang nicht unmittelbar erkennen lassen. Eine rückwirkende Rückzahlungspflicht entfällt.
Quelle: BBU
